Manglende samarbeid mellom leietaker og utleier om ESG-mål kan utgjøre en risiko for at eiendommer raskere blir foreldet.
Virksomheter som leier næringseiendom er nødt til å være proaktive for å nå sine langsiktige klimamål. Imidlertid er mange gårdeiere/utleiere ikke alltid på linje med leietakerne når det kommer til å prioritere bærekraftsmål med tilsvarende tidshorisonter. Det kommer frem i CBREs globale ESG-undersøkelse.
Et leieobjekt skal understøtte brukernes mål, og ansvaret for eiendommen ligger hos gårdeier og utleier. Men ofte har partene ikke synkronisert sine ESG-mål, noe som utgjør en reell risiko. I vår undersøkelse har vi sett at leietakere typisk setter deres bærekraftsmål knyttet til CO2-reduksjon tidligere enn det gårdeier gjør. Det gjør muligheten for å nå klimamålene vanskeligere, bl.a. ettersom energiløsninger og bygningsdrift ikke er tilpasset den nødvendige reduksjonen i miljøpåvirkningen.
Dette kan innebære at investorer står med utdaterte bygninger (såkalte ”stranded assets”) tidligere enn forventet. Faktisk kan vi allerede ved slutten av dette årtiet oppleve at det ikke er et tilstrekkelig tilbud av eiendommer som oppfyller leietakernes behov på grunn av forskjell i tidsrammer.
Dersom man skal minimere risikoen for at eiendommer blir utdatert må vi ha et effektivt ESG-samarbeid mellom leietaker og gårdeier. Partene kan nemlig påvirke hverandres klimamål negativt.
Hvis en leietaker har et overforbruk av energi, vil det gjenspeiles i gårdeiers klimaregnskap. Og motsatt, hvis eiendommen ikke er energioptimalisert vil leietakerens forbruk være høyere enn ønsket. Derfor er det vesentlige insentiver for at partene avstemmer sine klimamål og -strategier.
Ett av verktøyene som partene kan bruke er grønne leieavtaler. Det er en frivillig, men gjensidig forpliktende avtale mellom leietaker og gårdeier med det formål å redusere miljøpåvirkningen fra bruken av eiendommen. Med en grønn leieavtale kan partene avtale i hvilket omfang de skal samarbeide for å forbedre eiendommen, samtidig som de bidrar positivt til hverandres bærekraftsstrategier. Et av de opplagte samarbeidsområdene er optimalisering av energieffektivitet, fordi det er et av de viktigste kortsiktige tiltakene for å oppnå en umiddelbar reduksjon av CO2-utslipp.
Et av de mest utfordrende elementene i ESG-samarbeidet er å fastslå CO2-eierskapet. Her benytter man tre omfang (scopes) :
Avgrensninger basert på operasjonell kontroll er den vanligste metoden for å fordele utslipp i bygninger med flere leietakere. Her kan utleieren ha delvis kontroll over driften og vil derfor vanligvis fordele eiendommens utslipp etter leieareal (kontrollert av leietaker og derfor scope 3) og fellesarealer (kontrollert av utleier og derfor scope 2).
CO2-eierskapet påvirkes imidlertid også av type leieavtale. I en «barehouse-avtale» er det for eksempel brukeren som har ansvar for drift og vedlikehold, inkludert betaling av forbruk, og derfor skal brukeren stå for Scope 1 og 2, mens utleieren står for Scope 3.
Tydelig og korrekt kategorisering er derfor avgjørende for å sikre at utleiere og leietakere ikke overlapper hverandre i bokføringen av utslipp.
Selv om ESG-samarbeidet vil innebære visse utfordringer er det helt nødvendig at eiere, utleiere og leietakere samordner sine ESG-strategier og -prioriteringer for å nå de overordnede klimamålene.
Artikkelen har også vært publisert i Kapital 12.05.23
Les mer om hvordan CBRE jobber med rådgir om ESG og bærekraft.