Mens studentboliger har vært et utbredt eiendomssegment for investorer i utlandet, har studentboliger i Norge tradisjonelt vært eid og forvaltet av studentsamskipnader og stiftelser. Nå ser vi en endring også her til lands, hvor flere investorer har fått øyene opp for dette segmentet.
Privateide studentboliger har i mange år vært et kjent fenomen i store internasjonale studentbyer, men i Norge har dette historisk sett vært mindre utbredt. Internasjonalt brukes begrepet PBSA (Purpose Built Student Accommodation) om studentboliger som er spesifikt designet og bygget for å huse studenter. Her til lands er majoriteten av slike studentboliger eid og forvaltet av studentsamskipnadene tilknyttet de ulike studiestedene, men de senere årene har vi sett fremveksten av et marked for privateide studentboliger.
I Norge er det mange aktører som bedriver boligutleie rettet mot studenter, men i denne artikkelen omtales kun de offentlig eide boligene gjennom studentsamskipnadene og andre boliger som faller under beskrivelsen av PBSA, som studentboliger.
Hovedpunkter:
- På politisk agenda, men fremdeles lav dekningskraft
- Tilskuddsordninger begrenser
- Økning i internasjonale studenter med forrang «spiser opp» ledig kapasitet i offentlig tilbud
- Offentlig byggesvikt gir muligheter for private aktører
Lav dekningsgrad tross politiske lovnader
Bolig er en viktig del av studiehverdagen, både som arena for studier og sosialisering. I tillegg utgjør husleie gjerne den aller største utgiften for en vanlig student. Ulike regjeringer har i mange år understreket viktigheten av å sikre lik rett til høyere utdanning, uavhengig av økonomisk status, og rimelige boalternativer er en vesentlig del av det. På tross av høye politiske ambisjoner har den nasjonale dekningsgraden av offentlige studentboliger ligget relativt stabilt rundt 15 prosent de siste 30 årene.
Figur 1: Nasjonal dekningsgrad av studentboliger. Kilde: Studentboligundersøkelsen 2023
Selv om den nasjonale dekningsgraden er 14,73 prosent er det stor variasjon mellom studiestedene. Figur 2 viser dekningsgraden i studentsamskipnadene i de største studentbyene i Norge. Av disse har Oslo den laveste dekningen med 12,33 prosent, mens Ås topper med 36,72 prosent.
Figur 2: Oversikt over dekningsgrad for studentboliger gjennom studentsamskipnadene i de største studiebyene i Norge. Kilde: Studentboligundersøkelsen 2023
Finansiering låst i lave tilskuddsordninger
Finansieringen av studentboliger skjer ved at studentsamskipnader og studentboligstiftelser søker om tilskudd fra Kunnskapsdepartementet. I statsbudsjettet foreslås en grense for antall nye studentboliger, tilskuddssatser, samt en kostnadsramme for per ny hybelenhet. Det vil si at byggekostnadene må være innenfor gjeldene kostnadsramme for at prosjektet skal motta tilskudd.
Fra statsbudsjettet 2015 økte Solbergregjeringen satsningen på bygging av studentboliger fra tidligere nivå rundt 1.000, til 2.200 hybelenheter årlig. Figur 3 viser at antall ferdigstillelser i de påfølgende årene ikke reflekterer det økte ambisjonsnivået. Kun 55 prosent av antallet studentboliger i budsjettene de påfølgende årene var ferdigstilt to år senere. Dette skyldes hovedsakelig at bygging av studentboliger møter mange av de samme utfordringene vi kjenner fra øvrig næringseiendom, med lange saksbehandlingstider og galopperende byggekostnader.
Samskipnadene har rapportert at det har vært vanskelig å bygge innenfor den tidligere kostnadsrammen per hybelenhet, og denne ble derfor oppjustert med hele 43,3 prosent i statsbudsjettet for 2023, til 1.450.000kr. Tilskuddssatsen har derimot ikke blitt justert tilsvarende slik at staten i 2024 bidrar med et tilskudd på 27,7 prosent av kostnadsrammen sammenlignet med 37,8 prosent i 2022.
Figur 3: Ferdigstilte studentboliger og antall budsjettert med to år tidligere. Kilde: Statsbudsjett for årene 2015-2023
Økt tilfang av internasjonale studenter med forrang
Fra 2007 til 2022 har antall studenter i Norge vokst med 45,5 prosent til omtrent 295.000. Dette har en sammenheng med en 7,6 prosentpoengs vekst i andelen ungdom mellom 19-24 som studerer, samt en dobling av utenlandske studenter i samme tidsperiode. Prinsippet om gratis høyere utdanning er en viktig del av fundamentet for å sikre lik rett til utdanning her til lands, og dette har gjort Norge til en attraktiv studiedestinasjon for utenlandske studenter. Frem til i år har alle studenter, uansett nasjonalitet, sluppet å betale skolepenger, men fra skoleåret 2023/24 har Stortinget besluttet å innføre studieavgift for studenter fra land utenfor EØS og Sveits.
I mange byer har utenlandske studenter forrang ved tildelingen av studentboliger gjennom studentsamskipnaden. Dermed har mye av veksten i studentboliger blitt absorbert av veksten i utenlandske studenter. Det er gode grunner til at utenlandske studenter bør prioriteres både fordi det er vanskeligere å finne private alternativer, men også fordi bopel i noen tilfeller må være avklart før oppholdstillatelse innvilges. Imidlertid har dette gått ut over tilbudet for norske studenter.
Figur 4: Norske og utenlandske studenter i Norge. Kilde: Database for statistikk om høyere utdanning (DHB)
Offentlig byggesvikt gir muligheter for private aktører
Ettersom det offentlige over lang tid har hatt problemer med å bygge nok studentboliger til å dekke etterspørselen, har kommersielle aktører sett muligheten for å skape et nytt privat studentboligmarked som et supplement til det offentlige. Figur 5 viser eksempler på private studentboliger i Norge, og vi ser at det særlig i Trondheim har blitt utviklet flere store studentboligbygg.
Figur 5: Eksempler på privateide studentboliger. Kilde: CBRE Research
En vesentlig andel av disse prosjektene har skiftet eier de siste årene og vi opplever at etterspørselen etter studentboliginvesteringer er høy. I CBREs European Investor Intentions Survey har studentboliger blitt rangert som den mest attraktive alternative sektoren blant europeiske investorer både i 2022 og 2023. Selv om investeringsvolumet i det Europeiske markedet falt med 17 prosent i 2022 økte investeringer i studentboliger med 50 prosent.
Mer informasjon
CBRE har de siste årene vært involvert i flere transaksjoner knyttet til studentboliger i Norge. For å vite mer om muligheter innenfor dette segmentet, kontakt
Christian Kahrs
Associate Director, Hotels & Operational Real Estate
Christian.Kahrs@cbre.com
Igor Petkovic
Director, Hotels & Operational Real Estate
Igor.Petkovic@cbre.com
