Kontor og handel har lenge vært de viktigste sektorene for eiendomsinvestorer. Verden er imidlertid i endring, og i fremtiden kan det bli boligmarkedet som overtar hovedfokuset.
Økningen i kapitalstrømmene inn i boligmarkedet i Europa de seneste årene har vært betydelig, og ligger an til å fortsette å øke de kommende årene. Dette er en refleksjon av økt urbanisering og demografiske trender – FN venter at opptil to tredjedeler av verdens befolkning vil bo i byer innen 2050.
I Norge er bolig en ekstremt umoden sektor – det er en nær ikke-eksisterende sektor for profesjonelle investorer, men dette kan komme til å endre seg betydelig fremover. Helt konkret, er momentet i sektoren drevet av to tilknyttede faktorer:
- En fundamental endring i antallet personer som leier i stedet for å kjøpe bolig, særlig i de største byene. Om lag en femtedel av alle husholdninger i Norge leier allerede, mens andelen er enda større i for eksempel Oslo, hvor over 30 prosent av husholdninger leier.
- En økende mengde kapital både fra Europa lengre unna som ønsker å investere i boligmarkedet (leiligheter). CBRE forventer at de europeiske investeringsvolumene inn i sektoren vil overstige 64 milliarder euro innen 2021, en økning på over 18 prosent fra 2018.
Det som for få år siden ble vurdert som alternativt blir altså i stadig større grad sett på som mainstream. Investorene tiltrekkes av attraktiv avkastning fra en sektor som generelt er mindre utsatt for sykliske svingninger på mellomlang til lang sikt – noe som er særlig attraktivt så sent i forretningssyklusen som vi er nå. Pengene som nå kommer inn i markedet er godt diversifisert, både private equity- og REIT-aktører fra Nord-Amerika, i tillegg til institusjonelle investorer og mer tradisjonelle investeringsfond fra Europa.
Annerledeslandet Norge
Mens bolig lenge har vært en etablert investeringsklasse i Danmark og Sverige, har det ikke vært slik i Norge på grunn av strukturelle forskjeller. Selv om 23.2 prosent av norske husholdninger leier (og enda mer i de store byene), er det kun en håndfull av profesjonelle boliginvestorer i Norge – ingen internasjonale. Dette dreier seg i stor grad om at leiemarkedet er dominert av privatpersoner som kjøper en eller flere boliger for å leie ut som en spareform, noe det finnes flere forklaringer på. Den betydelige prisveksten boligmarkedet det seneste tiåret har støttet dette, ettersom man har kunnet bruke verdiøkningen i sin første bolig som til å sikre finansiering for ytterligere boligkjøp.
At eiersammensetningen er såpass fragmentert forklarer hvorfor det er vanskelig for profesjonelle investorer å oppnå betydelig eksponering til boligmarkedet. Vi merker oss imidlertid at enkelte aktører begynner å se på utviklingsprosjekter som kan bli rene utleieprosjekter, så det kan bli mulig å ta en tidlig posisjon i dette markedet for investorer som er på ballen.
Dagens lover og reguleringer er en utfordring
Ettersom boliglånsforskriften har gjort det betydelig mer utfordrende for unge å kjøpe bolig enn tidligere, er det naturlig å se på utleiesektoren som et godt alternativ for å gi gode boalternativ, spesielt i de største byene, og dette bør sannsynligvis bli del av en helhetlig boligpolitikk i Norge.
Det gjenstår imidlertid hindre i form av et ugunstig lovmessig rammeverk, og man er sannsynligvis avhengig av sterke stemmer fra bransjen for å oppnå de nødvendige tilpasningene etter hvert som sektoren utvikler seg og etterspørselen for nye boformer øker (som co-living, mikroleiligheter, betjente leiligheter og seniorleiligheter). Problemstillingen blir også mer og mer relevant i konteksten av økt urbanisering.
Vi tror neppe at bolig blir den største investeringsklassen for profesjonelle eiendomsinvestorer i Norge på hverken kort eller mellomlang sikt, men at det definitivt vil bli en sektor også for profesjonelle investorer fremover.
Oppsummering
- Positive utsikter for vekst i boligsektoren fremover, selv om det eksisterer strukturelle utfordringer som gjør det vanskelig å få tilgang til markedet.
- Enkeltaktører begynner å se på muligheten for å bygge større utleieporteføljer. Her er det muligheter for investorer som er på ballen.
- Sektoren tilbyr attraktiv avkastning og blir stadig mer mainstream i hele Europa.
- Lover og reguleringer vil fortsette å være et hovedspørsmål for mange aktører.
Figur: Innenlandske og utenlandske investeringer i boligmarkedet i Europa
