Det siste året har det vært et signifikant skifte i appetitten etter kjøpesentre, og yieldene har begynt å stramme seg til etter flere år med ekspansjon.

Der CBRE i 2020 møtte stengte dører hos potensielle investorer i kjøpesentersegmentet, har vi i Norge så langt i år vært salgsrådgiver på kjøpesentertransaksjoner for totalt 2,3 milliarder kroner brutto eiendomsverdi. Ut over rent makroøkonomiske faktorer, ser vi noen viktige drivere for det positive skiftet.


Bærekraftige leienivåer gjør at kjøpesentre kan selges uten betydelige rabatter
De siste årene har kjøpesentre jevnt over opplevd fallende leienivåer. Vi ser nå en tendens der leieforhold i økende grad reforhandles opp eller på samme vilkår som før, og følgelig ser ut til å stabilisere seg. Noe av forklaringen er at leietagere i større grad oppnår et bærekraftig forhold mellom butikkomsetning og totale leiekostnader.

For 2020 opplyser Virke at 81 % av butikkjedene hadde en positiv driftsmargin, til sammenligning opp fra 69,9 % i 2017. Effekten av dette er at kjøpesentre med et bærekraftige leienivå kan selges i markedet uten store rabatter, og kjøpers betalingsvilje møter i større grad selges prisforventning.


Butikkjedene er bedre rustet for å møte endrede handlevaner
Tidligere snakket alle om fysisk handel og netthandel som to separate universer. I dag handler det om å best mulig integrere begge disse handelsplattformene for å sikre den beste og mest sømløse handelsopplevelsen for kunden. Norske butikkjeder har tatt dette på alvor og andelen butikkjeder med nettbutikk har økt fra 56 % i 2015 til 83 % i 2021 (Virke Handelsrapport).

Koronapandemien har akselerert implementeringen av gode klikk-og-hent løsninger, og inntil videre ser dette ut til å være den vinnende «last-mile» løsningen innen netthandel. Så langt i 2021 rapporterer Kvarud Analyse om en total vekst i kjøpesenterhandel på 2,2 % mot 4 % i hele 2020, men det viktigste å merke seg er at man nå ser en positiv vekst innen samtlige butikkategorier. Når det gjelder netthandel forventes det en fortsatt sterk vekst de neste årene, men 93,7 % av total vareomsetning i Norge i 2020 skjedde fortsatt i fysiske butikker.

Solid ankerleietager og robust butikkmiks gir god finansiering
En fellesnevner for kjøpesentre i Norge, i motsetning til ellers i Europa, er at de som regel har dagligvare som ankerleietager og gjerne på lang leiekontrakt. Dette er viktig i transaksjonssammenheng da man normalt er avhengig av en solid cash-flow i bunn for å oppnå tilfredsstillende gjeldsfinansiering. Ikke overraskende erfarer vi at eiendommer med større innslag av syklisk robuste leietagere, slik som dagligvare, byggevare, apotek, vinmonopol m.m., kjøpes på premium sammenlignet med eiendommer med en høy andel sko og mote.

Gap mellom logistikk- og handels-yield på «all-time high»
Yield-gapet mellom logistikk og kjøpesenter er nå på «all-time high». Skarpere prising av logistikkeiendommer kan tilskrives en relativt sterkere tro på leieprisvekst, men i enkelte områder ser vi logistikk med opp mot samme leienivå som kjøpesentre. Vi erfarer at enbruker logistikkeiendommer handles på premium sammenlignet med enbruker handelseiendommer med den samme leietageren. Dette til tross for at handelseiendommen ofte har bedre lokasjon, og dermed alternativ residual enn logistikkeiendommen. I sum kan dette indikere at kjøpesentre har blitt i overkant hardt straffet prismessig de siste årene.

Nå som høstmørket for alvor har begynt å senke seg, påminnes behovet for gode innendørs møteplasser. Det er ikke så rart at Norge ligger i verdenstoppen når det gjelder antall kvadratmeter med kjøpesenter per innbygger. Avslutningsvis må det nevnes at stiftelsen av kjøpesenterkjeden Aurora tidligere i år, med flere profilerte aksjonærer på listen, utvilsomt har vært en bjellesau og ført til en sterkere tro på segmentet.

 

Artikkelen er også publisert i Kapital nr 20/2021

Les også "Langt fra døden for norske kjøpesentre"