Den pågående koronaviruskrisen og smellen i oljemarkedet skaper kaos på børsen. For det norske eiendomsmarkedet er det fortsatt usikkert hvordan dette vil slå ut, og det er helt avhengig av hvor langvarig situasjonen blir.
De seneste ukene har COVID-19-utbruddet spredd i stadig større grad utenfor Kina. Forrige uke ble oljemarkedet dratt med i dragsuget for alvor da samarbeidet mellom Opec og Russland brøt fullstendig sammen og priskrig ble erklært mellom Saudi Arabia og Russland samtidig som oljeetterspørselen har begynt å krympe på grunn av COVID-19-effektene på økonomier over hele verden. Dette utløste panikkstemning og det største fallet på Oslo Børs siden 1987, og på kort sikt er det sannsynlig at volatiliteten i aksje- og andre finansmarkeder vil fortsette.
Men selv om volatiliteten i aksjemarkedet påvirker sentimentet i eiendomsmarkedet, kan det også representere en mulighet for investorer. Samtidig som aksjemarkedene stupte skjedde et parallelt rally i obligasjonsmarkedet som har bragt obligasjonsrenter kraftig ned – renten på den norske tiårige statsobligasjonen har nådd et nytt historisk bunnpunkt. Dette reduserer finansieringskostnaden på eiendomsinvesteringer, som i enkelte tilfeller øker attraktiviteten til eiendomsinvesteringer, etter hvert som marginen til såkalt risikofri rente øker.
Dette kan igjen bidra til at flere investorer klarer å regne hjem investeringer i de alle skarpest prisede eiendomssegmentene, som dels har vært en utfordring den senere tiden – altså kan markedsturbulensen utløse økt investeringsappetitt i enkelte eiendomssegmenter. Om dette skjer er imidlertid helt avhengig av hvordan situasjonen utvikler seg de kommende ukene og månedene.
Så hva skjer?
Vårt base case i skrivende stund er at COVID-19 kommer til å gi en merkbar negativ effekt på de fleste eiendomssektorer, dog av varierende grad, og at effekten blir relativt kortsiktig gitt at myndigheter rundt om i verden får kontroll på utbruddene i løpet av de kommende månedene, slik Kina virker å ha klart nå. Utgangspunktet er at effektene til en viss grad vil begrense seg til første halvår 2020, men at dette også vil fortsette inn i tredje kvartal. Hvis myndighetene klarer å få kontroll i løpet av tredje kvartal ligger det mest sannsynlig an til en kort U-formet resesjon, mens det kan bli en mer V-formet rekyl fra andre halvår hvis virusutbruddet kommer under kontroll innen sommeren.
Med hensyn til sektorer, vil restriksjoner på reiser og vareflyt primært påvirke sektorer som er direkte avhengig av globale verdikjeder eller turisme. Det dreier seg for eksempel om hotellmarkedet og enkelte handelssegmenter i Norge. Utenlandske besøkende stod for rundt 35 prosent av alle hotelldøgn i Oslo i 2019 (figur 1), så det er klart at denne sektoren spesielt vil få kjenne på COVID-19-effektene. Ved et vedvarende fall i det bredere forretningssentimentet utover første halvår vil også for eksempel kontormarkedet bli påvirket av en redusert etterspørselsvekst.
For investeringsmarkedets del, vil presset på Norges Bank og andre sentralbanker om å drive en lempende pengepolitikk bidra til å holde eiendomsyields lave, og i enkelte tilfeller bidra til å gjøre eiendomsinvesteringer mer attraktive enn for kun få måneder siden, selv om det rent praktisk blir mer utfordrende å gjennomføre transaksjoner nå. Vi registrerer også at Norges Bank har gjort et dobbelt rentekutt, tilbudt kriselån til bankene og fått Finansdepartementet til å kutte motsyklisk kapitalbuffer. Det er positivt.
Vi mener at de grunnleggende fundamentene for eiendomsmarkedet fortsatt er solide. Selv om COVID-19 vil ha en negativ kortsiktig effekt, forventer vi at totaleffekten på markedet blir liten på mellomlang til lang sikt. Når det er sagt, er det klart at det er en ikke ubetydelig risiko for at investeringsaktiviteten vil bremse opp fremover, dels på grunn av kansellering av store konferanser, kundemøter og befaringer. Hvis effektene fra COVID-19 imidlertid slår ut lignende som SARS i 2003, kan det bli en sterk gjeninnhenting i investeringsaktiviteten fra andre halvår.
Et annet betydelig usikkerhetsmoment
På mellomlang til lang sikt kan det være grunnlag for å være tilsvarende eller mer bekymret, fra et økonomisk ståsted, for den nylig erklærte priskrigen i oljemarkedet etter at produksjonssamarbeidet mellom Opec og Russland brøt sammen, og at denne priskrigen potensielt kan leve sitt eget liv utover COVID-19. Selv om oljesektoren sannsynligvis er bedre rustet for lavere oljepriser nå enn i 2014, viste den forrige oljenedturen at lave oljepriser kan føre til fall i kapitalinvesteringene og en merkbar oppbremsing i økonomien som kan vare i noen år i stedet for noen kvartaler.
Det kan dermed vise seg å bli avgjørende hvor langvarig priskrigen blir. En forlenget konflikt vil sannsynligvis bidra til fall i oljeinvesteringene på norsk sokkel, som igjen vil kunne kaste den norske økonomien inn i en ny, forlenget nedgangskonjunktur.
Som reaksjon på situasjonen har den norske regjeringen varslet innføring av både strakstiltak og mer langsiktige tiltak der det er nødvendig for å støtte økonomien. Gitt det betydelige finanspolitiske handlingsrommet regjeringen har i krisesituasjoner blant annet gjennom oljefondet, samt erfaringen vi nå har fra tidligere markedssjokk (figur 2), forventer vi hverken noen dyp eller langvarig resesjon, selv om det er tydelig at vi kommer til å se klare økonomiske effekter i 2020.
I sum tror vi på en verden hvor norsk eiendom i hovedsak kommer seg rimelig helskinnet gjennom både COVID-19 og oljepriskrig, med noe større nedsiderisiko i enkelte sektorer, primært hotell og handel, samt de mest oljeeksponerte kontorområdene hvis situasjonen vedvarer lengre enn hovedscenarioet vårt. Vi tror i utgangspunktet at en rekyl starter i løpet av høsten og at gjeninnhentingen virkelig tar seg opp i 2021. Samtidig innebærer markedsturbulensen også en relativ oppsidemulighet for de aller sterkeste sektorene, ettersom lavere obligasjonsrenter bidrar til langt mer attraktiv finansiering enn man så for bare få uker siden.
Figur 1: Utenlandske hotellbesøkende, Oslo
Utenlandske hotellbesøkende i Oslo har nær doblet seg de seneste ti årene. Et dramatisk fall i besøkene vil ramme eiere og operatører betydelig. Enkelte handelssegmenter har også en tilsvarende avhengighet av utenlandske besøkende.
Kilde: SSB
Figur 2: BNP for Fastlands-Norge
Både gjennom Dotcom-krisen i 2000, SARS-utbruddet i 2002-2004 og oljesmellen i 2014-2017 klarte den norske økonomien seg relativt godt uten noen lengre resesjon. Selv under finanskrisen i 2007-2009 var det ingen langvarig resesjon, og med det finans- og pengepolitiske utgangspunktet vi har nå, ligger det neppe an til en lang nedgangsperiode, som er positivt for eiendomsmarkedet.
Kilde: SSB
_ _ _
