Etter en nærmest bråstans i investeringsmarkedet for næringseiendom andre halvår i fjor er investorer nå mer optimistiske, om enn noe avventende. Samtidig ser internasjonale aktører nå i økende grad mot Norge.

I CBREs European Investor Intentions Survey antydes en viss optimisme til tross for utfordrende makroøkonomisk og geopolitisk landskap. Halvparten av investorene forventer at kjøps- og salgsaktiviteten vil øke fra 2022 eller forbli på samme nivå. Avsetningene til eiendom forventes å være robuste, ettersom om lag tre fjerdedeler av institusjonelle investorer antar at deres allokeringer enten vil øke eller forbli på samme nivå.

 

Tilgjengelig kapital, økt risikovillighet

Det er betydelig kapital tilgjengelig for nye investeringer i Norge så vel som i Europa. På tvers av eiendomstyper ser vi at risiko er attraktivt. Vi ser vekst blant investorer som har opportunistisk investeringsstrategi, og strategier rundt eiendommer i finansielle problemer. “Value-add” er fortsatt den mest foretrukne investeringsstrategien.

 

Avvikende prisforventninger, rabatter og reprising

Blant de største utfordringene som nevnes i undersøkelsen er en mismatch i kjøpers og selgers prisforventninger, strammere utlånsbetingelser, tilgang på kreditt, samt frykt for en lavkonjunktur. Økende renter og avtagende økonomisk vekst har lagt press på prisingen, og respondentene forventer å se lavere pris i forhold til 2022 på tvers av alle sektorer.

Et eiendomsmarked under reprising, kombinert med ECBs implementering av QT (Quantitative Tightening) og ytterligere renteøkninger, har bidratt til avventende europeiske investorer. Det forventes at det europeiske investeringsvolumet i 2023 vil reduseres med 5-10 % i forhold til 2022. CBRE anslår en økning i investeringsaktiviteten i H2 2023 før ytterligere forbedring inn i 2024.

 

Kontor fremdeles attraktivt, men andre sektorer øker

Interessen for kontor blant europeiske investorer har falt fra tidligere år, men er fortsatt den foretrukne sektoren. I Norge står kontoret relativt sterkt sammenlignet med øvrig Europa, hvor mange virksomheter sliter med å få ansatte tilbake til kontoret post-covid, og er nødt til å justere sin arbeidsplasstrategi.

Interessen for utleieboliger er økende, og flere investorer nevner spesifikt studentboliger og eldreboliger som satsningsområder. Flere aktører har kjøpt og bygd nordiske porteføljer av utleieboliger, men mangler en posisjon i Norge. Fraværet av prisregulering i det norske leiemarkedet er attraktivt, men prisnivået vil være avgjørende for ekspansjon i Norge.

 

Uunngåelig å fokusere på bærekraft

Bærekraft/ESG er etablert som et viktig element for europeiske investorer. Over 80 % av investorene bekreftet at de inkluderer ESG-kriteriene i investeringsbeslutninger. Den mest populære ESG-strategien er å oppgradere eksisterende eiendom til å oppfylle standardene for bærekraftsertifiseringer. En tredjedel av investorene oppgir at de er villige til å betale en premie for å kjøpe ESG-vennlige eiendommer, og mer enn 60 % er villige til å betale en premie på mer enn 20 %.

 

Økt interesse fra utenlandske investorer

Betydelig redusert rentedifferanse mellom Euro og NOK og svak norsk krone gjør det mer attraktivt for internasjonale investorer å fokusere på Norge enn tidligere. Mange internasjonale fond og livselskap ønsker ikke å ta valutarisiko på eiendomsinvesteringer. Tidligere måtte en €-investor betale opp mot 2,8 % i årlig hedgingkostnad på egenkapitalen, denne er nå ikke-eksisterende.  Dersom rente/inflasjon holder seg på samme nivåer vil en investering i Norge være like attraktiv eller bedre sammenlignet med Finland og Danmark, der internasjonale investorer utgjør mer enn 50 %. De kommende ett til to årene forventes det en økt andel internasjonal kapital i Norge fra kontinental Europa,  Canada og USA. 

Les mer om resultatene i vår Investor Intentions Survey.

 

Artikkelen har også vært publisert i Kapital 28.04.23.