Selv om det nærmer seg tolv år siden siste ordentlige smell, er det fortsatt lite som tyder på at investeringsmarkedet for eiendom går tøffere tider i vente. 2020 ser ut til å bli atter et sterkt år, drevet av investorenes nær umettelige appetitt for eiendom.

2019 var preget av en fortsettelse av Norges Banks innstrammende pengepolitikk, med tre renteøkninger etter den ene i 2018. Norges Bank var en stund en av få haukete sentralbanker i verden, men vi tror det er over for denne gang (tross høy kjerneinflasjon i januar). Rentebanen har kommet ned i takt med aksepten for at storveksten i oljeinvesteringene er over, kanskje for alltid, samtidig som svake forhold for internasjonal handel preger nyhetsbildet. Og selv om noe av det pengepolitiske trenden både i Norge og andre land altså reflekterer en moderat svekkelse i de økonomiske utsiktene, reflekterer endringen også en økt aversjon eller frykt for kriser fra de fleste sentralbanksjefer.


Gitt dagens holdninger både hos Fed og ESB, forventer vi at den lempende pengepolitikken fra de store sentralbankene vil fortsette, noe som bidrar til å begrense risikoen for ytterligere renteøkninger her på berget. Selv om de reelle og langsiktige effektene av en ekspansiv pengepolitikk kan diskuteres – ESB-sjef Christine Lagarde støttet nylig forgjenger Mario Draghis oppfordringer om at myndigheter som har muligheten bør ta finanspolitiske grep for å styrke økonomien, styrker det uansett vårt base case om at renter vil holde seg lave lengre enn mange har forventet tidligere.

Hva betyr det for eiendom?
En verden hvor renter forblir lave er grunnleggende gunstig for eiendom, ettersom det støtter en komfortabel premie på eiendom i forhold til obligasjonsmarkedet. Når det er sagt, er en litt bekymrende bieffekt at investorer må redusere avkastningskravene og/eller begynne med «value add»-strategier eller bevege seg lengre ut i risikospekteret på annet vis. Dette begynte man allerede å se i 2019, og denne trenden vil bare bli tydeligere fremover.

Selv om obligasjonsrenter mange steder i Europa er markant lavere enn i Norge, ser vi ikke risiko for betydelig lavere obligasjonsrenter i Norge, noe som betyr at prime yield på norsk eiendom ser ut å være nær eller ved et gulv. Det er sannsynligvis noe rom for ytterligere yieldkompresjon for de aller beste eiendommene i enkelte segmenter (f.eks. logistikk), og enkelte eiendomssegmenter som også vil oppleve kompresjon fordi de går fra å være alternative til å bli mainstream (f.eks. datasentre), men for det aller meste av det norske eiendomsmarkedet har vi utvilsomt nådd et punkt hvor fremtidig verdivekst i all hovedsak vil måtte drives av leieprisvekst.

«Tvunget» etterspørsel for eiendom
2019 så en økning i investeringsvolumene fra 2018, til nesten 100 milliarder kroner, det nest beste året noensinne i Norge. Økningen skjedde på tross av et svakt fall i de europeiske volumene, renteøkninger fra Norges Bank og lånekostnader som er de høyeste i Europa. De norske 2019-volumene var spesielt imponerende mot dette bakteppet, og er beskrivende for den sterke tilliten investorene har til den norske økonomien og eiendomsmarkedet. I en internasjonal kontekst, er det spesielt en sterk og stabil økonomi beskyttet av oljefondet og lav statsgjeld mange investorer tiltrekkes av, kombinert med et eiendomsmarked som fortsatt er fundamentalt solid.

Gitt at dagens pengepolitikk fortsetter rundt om i verden, vil investorer fortsette i økende grad å foretrekke eiendom i porteføljeallokeringer, på grunn av relativt høyere avkastning og inflasjonsbeskyttelse. Den årlige studien til Cornell Universitys Baker’s Program in Real Estate merket nylig at de globale allokeringene av institusjonell kapital til eiendom i 2020 ventes å øke med 10 basispunkter til 10,6 prosent, som tilsvarer en økning på rundt 120 milliarder dollar (primært fra Amerika og Øst-Asia), hvorav noe utvilsomt rettes mot Norden, inkludert Norge.

Så selv om yields i eiendom er lave, venter vi fortsatt at investeringsvolumene i Norge vil komme inn rundt rekordhøye nivåer i 2020. Tiltrekningen handler mye om den gunstige risikopremien i eiendom i forhold til obligasjonsmarkedet, som gjør at institusjonelle investorer nærmest tvinges til å ha høyere og høyere appetitt for eiendom.


- - -

Artikkelen har også vært publisert i Kapital 20.02.20