Leietakerne har i en årrekke sett nytten av økt fleksibilitet og vi som leietakerrådgivere har jobbet med dette i lang tid. Hvorfor er ikke leiekontraktene tilpasset dette? Og hvorfor er det så få utleiere som tar kundenes behov for fleksibilitet virkelig på alvor?
Anders Rennesund er leder for leietakerrådgivning og Lise Klevan Dybwad leder CBREs team innen arbeidsplasstrategi
Hva gjør bransjen?
Eiendomsbesitterene er i utgangspunktet opptatt av lange leiekontrakter, høyere leienivå, normalt god kvalitet på materiell og utførelse, i tillegg til få spesialtilpasninger. Leietakerne på sin side vil ha kortere leiekontrakter, lavere leienivå, høy standard og spesialtilpassede arealer. Hvem har rett? Og hvem må gi seg? Svaret er vel som så mye annet, den gylne middelvei.
Leietakere må være mer bevisste på hvor mye og hva slags type areal de trenger. Det gjør det enklere å definere behov for kjerneareal så vel som fleksible areal. Det er enklere å akseptere lengere leietid på sitt kjerneareal dersom man kan oppnå kortere binding på fleksible arealbehov. CBRE Leietakerrådgivning erfarer at opp mot 40 % av arealet ønskes fleksibelt sett opp mot leietid. Denne trenden ser vi er økende.
"...opp mot 40 % av arealet ønskes fleksibelt, sett opp mot leietid."
For å oppnå ønsket fleksibilitet, imøtekomme utleiers behov og ta sin del av miljøansvaret må leietakere akseptere en mer «klassisk» utførelse på materialer og overflater i fremtiden. I tillegg må de ha høyere terskel for å bygge om eksisterende bygg/planløsning for å være «spesialtilpasset» til eget bruk. Tiden for å spesialtilpasse arealene ved hvert leietakerskifte er over.
Utleiere må på sin side bygge og rehabilitere sine eiendommer med en høyere teknisk kvalitet/fleksibilitet og med en høyere materialkvalitet, som har lang levetid, både bruksmessig og økonomisk. I tillegg må det etterstrebes høyest mulig miljøklassifisering (Breeam, Well og energiklasse), samt et så stort innslag av gjenbruk som mulig.
Kun slik vil vi oppnå en vinn-vinn-situasjon. Utleiere får beskyttet sine investeringer og leietakere oppnår sine fleksibilitetsbehov. Og, ikke minst, vil miljøet vinne ved at vi kun bruker de kvadratmeterne vi virkelig trenger, og rehabiliterer med lavere frekvens.
Hva kreves av leietakerrådgiverne?
Leietakerrådgiverne må ha en kvalifisert kompetanse til å utarbeide en arbeidsplass-strategi, slik at de er i stand til å hjelpe bedriftene til å definere riktig mengde og type areal. Dette må baseres på konkrete undersøkelser av hver enkelt organisasjon med tanke på hva som er målsettingene, hvilke typiske «arbeidstakere» organisasjonen har, hvilke type arbeidsplass-konsept som passer best og hvilken konfigurasjon som passer virksomheten. «One size does not fit all».
Utleiemeglere, interiørarkitekter og FM-leverandører er nødt til i vesentlig større grad fokusere på å møte leietakernes behov for varierende kapasitet og tjenester fremfor mengde areal de leier, hvor mange ansatte som er «pliktig» inn i en kantinetjeneste o.l.
Hva gjør eiendomsbesitterne?
De mest toneangivende utleierne har startet reisen mot mer fleksibilitet for leietakere og tilbyr i større grad tilleggstjenester, som for eksempel Rebell og enkelte coworking-aktører. Trenden har derimot ikke nådd de tradisjonelle leieforholdene. Å bevege seg i en mer fleksibel retning mener vi er avgjørende for å lykkes i det lange løp.
Tradisjonelle leieforhold eller reelle partnerskap?
Vi ser fremtiden som en evolusjon og ikke en revolusjon, men for utleiere er det viktig å være forberedt før kontraktene løper ut og leietakerne vil kreve helt annen fleksibilitet. Stikkord må være å skape reelle partnerskap – ikke den tradisjonelle utleie-/ leietakerrelasjonen.
Å komme i gang med analyser og planer for versjon 2.0 av byggene er viktigere enn noen gang. Når du velger et nytt konsept, må du være tro mot konseptet. Det kan nemlig ikke være valgfritt for de enkelte leietakere å «være med» eller ikke. Og nettopp derfor blir det viktig å finne sin nisje og sine beste samarbeidspartnere, både for utleiere og leietakere.
Artikkelen er publisert i Kapital 2/2022
Les mer om hvordan vi bistår med leietakerrådgivning og arbeidsplasstrategi for å skape fremtidens arbeidsplass.
