Den globale COVID-pandemien vil forsterke etterspørselsveksten for logistikkeiendom på grunn av økning i netthandel, fremgår i en CBRE-analyse av logistikkmarkedet i Norden.
Den globale pandemien har akselerert omsetning innen netthandel. I Norden forventes det at netthandelen sin andel av detaljhandel vil øke fra 9 % til 11 % i Norge og Finland, fra 16 % til 18 % i Danmark og fra 10 % til 14 % i Sverige i 2020 sett opp mot 2019.
«Logistikkeiendom har vært en ettertraktet aktivaklasse innen næringseiendom de seneste årene. Dette er en trend som vi venter vil fortsette spesielt i lys av sektorens sterke prestasjon i annerledesåret 2020. Sektoren ventes å dra nytte av økning i netthandel som har akselerert i løpet av denne pandemien» forteller Alexander Stensrud, Head of Capital Markets i CBRE Norge.
Etterspørselsveksten vil føre til en økning i byggevolumet i 2021 og første halvdel av 2022, før markedet går tilbake til et mer "normalt" byggevolum. Det er sannsynlig at produktkategorier som har stor andel returvarer (eksempelvis klær og sko) vil være de største etterspørselsdriverne ettersom de relativt sett krever mer logistikkplass.
Sentrumsnære fryselagre
Etterspørsel etter fryselager øker i hovedstadsregionene. Den lave andelen dagligvarer er et uutnyttet potensial; dog selv om dagligvarer på nettet har økt under pandemien i Norge, Sverige og Finland, er det vanskelig å forutsi et permanent skifte i forbrukeratferden.
«Vi forventer at den sterke etterspørselen fra brukersiden vil føre til raskere igangsettelse av lager- og logistikkbygg i tilknytning til hovedstadsregionene, og samtidig presse opp leieprisene i de beste områdene. Den økende interessen fra investormarkedet ventes å gi ytterligere nedgang i prime yield (direkteavkastning) som allerede er på rekordlave 4,5 % per Q3 2020,» forteller Igor Petkovic, Associate director og ansvarlig for Industrial Real Estate i CBRE Norge.
Netthandel krever større lagrearealer
Det er en økning i bygging av mega-store lager over hele Norden, en trend som også er utbredt i Europa. Netthandel krever emballasje av individuelle leveranser og effektiv håndtering av returnerte varer. Implikasjonen av dette er at netthandel i gjennomsnitt krever mer logistikkplass enn butikkbasert detaljhandel.
I CBREs estimater for Sverige krever e-handel i dagens logistikklager i gjennomsnitt 2,4 ganger mer logistikkplass enn butikkbasert detaljhandel. Produktkategorier med høy returprosent trenger sannsynligvis enda mer logistikkplass i forhold til butikkbasert detaljhandel (og omvendt). Tallene for Norge estimeres å være relativt like.
En endring i forbrukeratferd er imidlertid vanskelig å forutsi. Selv om tall fra Sverige og Finland tyder på at flere har bestilt på nettet under pandemien, er det verdt å påpeke at prognoser historisk har hatt en tendens til å overvurdere hvor raskt en endring i forbrukeratferd ville oppstå.
